Какие документы проверить перед покупкой квартиры

Выписка ЕГРН — база, но не вся проверка

Выписка ЕГРН помогает увидеть основные сведения об объекте: характеристики, зарегистрированное право, ограничения и обременения. Но она не объясняет всю историю сделки и не заменяет анализ основания права.

Поэтому выписку смотрят вместе с договором купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельством о наследстве, решением суда или другим документом, по которому возникло право.

• сверьте адрес, площадь, кадастровый номер и назначение;
• посмотрите ипотеку, арест, запрет регистрационных действий и другие ограничения;
• проверьте дату регистрации права и основание владения;
• сравните документы с тем, что продавец говорит на переговорах.

Проверьте продавца и полномочия

Если продавец действует лично, проверяют паспортные данные, семейное положение, участие всех собственников и согласия, когда они нужны. Если действует представитель, отдельно смотрят доверенность: срок, полномочия, право подписывать договор и получать деньги.

Особого внимания требуют наследство, доли, несовершеннолетние, материнский капитал, недавнее дарение и собственники, которые не могут лично присутствовать. Такие сделки возможны, но требуют более аккуратного сценария.

Фраза “у нас есть доверенность” ничего не гарантирует. Важно читать, что именно она разрешает.

Не подписывайте аванс на эмоциях

Авансовое соглашение фиксирует цену, сроки, порядок возврата денег, список документов и условия выхода на основной договор. Если условия размыты, спор почти всегда становится эмоциональным.

До передачи денег нужно прописать, какие документы предоставляет продавец, что считается существенным риском, как возвращается аванс и что происходит, если банк или юрист не согласуют объект.

• цена и срок выхода на сделку;
• форма расчётов: аккредитив, ячейка, эскроу или иной вариант;
• условия возврата аванса;
• перечень документов продавца;
• ответственность сторон за срыв сроков.

Итог проверки должен быть прикладным

Проверка полезна только тогда, когда по её итогам есть понятное решение: можно выходить на сделку, можно выходить при дополнительных условиях или лучше отказаться.

Хороший вывод переводит юридические детали на язык действий: что запросить, что изменить в договоре, какие условия включить в расчёты, где нужен нотариус или профильный юрист.